Atualizado em 20 de julho de 2026 • Regularização de obras

Imóvel não averbado: o que fazer para regularizar sem perder dinheiro

Imóvel não averbado trava venda, financiamento e gera multas. Veja o passo a passo completo para regularizar — do habite-se à averbação em cartório — e evitar prejuízos.

Descobrir que o seu imóvel não averbado está fora dos conformes costuma acontecer no pior momento: na hora de vender, financiar ou usar o bem como garantia. O cartório informa que a construção não consta na matrícula, o banco recusa o financiamento e o comprador desiste. A boa notícia é que existe um caminho técnico para resolver isso — e o que fazer depende menos de “tentar a sorte” e mais de seguir a sequência correta de regularização.

Neste guia você entende o que significa um imóvel não averbado, quais os riscos de manter essa pendência, o passo a passo completo (do habite-se à averbação em cartório), quanto custa em média e quando vale a pena contar com uma consultoria especializada para não pagar mais do que o necessário.

O que significa “imóvel não averbado”

Um imóvel não averbado é aquele em que a construção (casa, prédio, ampliação ou reforma) não foi registrada na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Em outras palavras: para a lei, o terreno ainda aparece como se estivesse vazio, mesmo que exista uma edificação concluída e em uso.

A averbação é o ato formal que atualiza a matrícula do imóvel para refletir a realidade física do que foi construído. Ela é regulamentada pela Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos) e depende de uma sequência anterior de documentos: projeto aprovado, alvará, habite-se, CNO e CND de obra.

Importante: averbação não é o mesmo que registro. O registro trata da propriedade (quem é o dono); a averbação trata da construção (o que existe no terreno). Um imóvel pode estar registrado em seu nome e, ainda assim, ter a construção não averbada.

Riscos de manter o imóvel não averbado

Adiar a regularização não é uma opção neutra. Cada ano sem averbação acumula riscos financeiros e jurídicos que costumam custar muito mais do que o processo em si:

1. Impossibilidade de vender ou financiar

Bancos não liberam financiamento para imóveis com matrícula desatualizada. Compradores que dependem de crédito bancário simplesmente não conseguem fechar o negócio. O imóvel fica “travado” no mercado.

2. Multa de IPTU retroativo

A prefeitura pode cobrar IPTU retroativo sobre a área construída não declarada, com atualização e juros. Em cidades como São Paulo, o cruzamento de dados entre habite-se, alvará e IPTU já é automático.

3. Cobrança de INSS de obra (ARO)

A Receita Federal cruza informações de prefeituras e cartórios com o CNO e o SERO. Quando identifica uma obra concluída sem recolhimento previdenciário, envia o Aviso de Regularização de Obra (ARO). Ignorar o aviso gera multa de 75% a 225% sobre o débito. Saiba mais em nosso artigo sobre notificação da Receita Federal sobre obra.

4. Perda de valor de mercado

Imóveis irregulares perdem liquidez. Compradores exigem desconto proporcional ao risco e ao custo da regularização — quando não desistem de vez.

5. Embargo ou demolição

Em casos de construção em desacordo com a legislação municipal, a prefeitura pode embargar a obra ou exigir adaptação/demolição de áreas irregulares.

Imóvel não averbado: o que fazer — passo a passo

A regularização segue uma ordem lógica. Tentar pular etapas é o que mais atrasa o processo. O fluxo completo é: matrícula → habite-se → CNO → INSS de obra → CND → averbação em cartório.

Passo 1 — Verifique a situação da matrícula

Solicite uma certidão atualizada da matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Confira se a área construída consta ou não. Esse documento é a base para entender o tamanho da pendência.

Passo 2 — Regularize o habite-se na prefeitura

O habite-se (ou Certificado de Conclusão) é o documento que atesta que a obra foi executada conforme o projeto aprovado. Se a obra nunca teve alvará ou habite-se, será necessário protocolar um processo de regularização na prefeitura, com planta “as built”, projeto legal e laudos técnicos.

Em São Paulo, a Lei nº 18.375/2025 abriu uma janela de regularização de imóveis construídos até julho de 2014, com prazo prorrogado para 30 de agosto de 2026. Aproveitar esse prazo pode reduzir significativamente o custo e a burocracia do processo.

Passo 3 — Abra o CNO da obra

Toda obra de construção civil precisa estar inscrita no Cadastro Nacional de Obras (CNO) da Receita Federal. O CNO substituiu a antiga matrícula CEI e é o número que conecta a obra ao cálculo do INSS. Sem CNO, não há como regularizar o INSS nem emitir a CND. Veja o passo a passo em nossa página sobre CNO de obra.

Passo 4 — Regularize o INSS de obra e obtenha a CND

Com o CNO aberto, a obra passa pela aferição no SERO (Serviço Eletrônico para Aferição de Obras), que calcula as contribuições previdenciárias devidas. Após o recolhimento (ou parcelamento), é emitida a Certidão Negativa de Débitos (CND) da obra — documento exigido pelo cartório para averbar a construção. Saiba mais em nosso guia como regularizar obra no SERO.

Passo 5 — Averbe a construção no cartório

Com habite-se e CND em mãos, leve a documentação ao Cartório de Registro de Imóveis para averbar a construção na matrícula do imóvel. A partir daí, o imóvel está regular e pronto para venda, financiamento ou uso como garantia.

Quanto custa regularizar um imóvel não averbado

O custo varia conforme a complexidade do caso, a região, a área construída e a necessidade de projetos e laudos. Em casos comuns em São Paulo e região metropolitana, os valores estimados do processo completo (taxas, cartório, projetos e honorários) costumam variar entre R$ 5 mil e R$ 50 mil, conforme a complexidade — valores que podem ser maiores em casos com divergências cadastrais, obras irregulares ou necessidade de comprovação judicial.

Atenção: esses valores são estimativas de mercado e não representam um orçamento. O valor real só pode ser definido após um diagnóstico técnico da documentação do imóvel. Por isso, antes de iniciar qualquer processo, recomendamos solicitar um diagnóstico gratuito.

Imóvel construído há mais de 5 anos — decadência do INSS

Existe uma oportunidade legal importante para imóveis antigos: a decadência. Em regra geral, o direito da Receita Federal cobrar o INSS de obra prescreve em 5 anos contados da data de conclusão da obra (ou da data em que a Receita teve ciência dela).

Se a sua obra foi concluída há mais de 5 anos e nunca houve notificação, pode ser possível invocar a decadência para eliminar ou reduzir drasticamente o valor do INSS cobrado. A comprovação exige documentação técnica da data de conclusão (habite-se, notas fiscais, declarações, IPTU histórico).

Importante: a decadência não é automática. Ela precisa ser argumentada tecnicamente no SERO ou em defesa administrativa. Cada caso precisa ser avaliado individualmente.

Quando contratar uma consultoria de regularização

Regularizar um imóvel não averbado envolve prefeitura, Receita Federal, cartório e, às vezes, CREA/OAB. Erros de enquadramento, dados incorretos no CNO ou aferição mal feita no SERO podem custar milhares de reais a mais — ou impedir a averbação.

Vale a pena contar com uma consultoria especializada quando:

• A obra nunca teve alvará ou habite-se;
• Você recebeu notificação da Receita (ARO);
• A obra foi concluída há mais de 5 anos (oportunidade de decadência);
• O imóvel precisa ser vendido ou financiado com urgência;
• Há ampliação ou reforma não registrada;
• O caso envolve condomínio, herança ou divergência cadastral.

Nossa equipe cuida de todo o fluxo documental — do habite-se à averbação — com foco na menor carga tributária dentro da legalidade. Conheça nossos serviços de regularização de obra.

Perguntas frequentes

O que significa imóvel não averbado?

Significa que a construção (casa, prédio ou ampliação) não foi registrada na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Para a lei, o terreno ainda aparece como vazio, mesmo com a edificação concluída e em uso.

Imóvel não averbado pode ser vendido?

Pode ser vendido, mas com grandes restrições. Compradores que dependem de financiamento bancário geralmente não conseguem fechar o negócio, e o valor de mercado cai. A regularização antes da venda preserva o valor do imóvel.

Imóvel não averbado pode ser financiado?

Não pela maioria dos bancos. As instituições financeiras exigem a matrícula atualizada com a averbação da construção. Sem averbação, o financiamento fica bloqueado.

Qual o prazo para regularizar imóvel em São Paulo?

A Prefeitura de São Paulo prorrogou até 30 de agosto de 2026 o prazo para regularizar imóveis construídos até julho de 2014, conforme a Lei nº 18.375/2025. Aproveitar essa janela pode reduzir custo e burocracia.

Quanto custa regularizar um imóvel não averbado?

Os custos estimados do processo completo (taxas, cartório, projetos e honorários) costumam variar entre R$ 5 mil e R$ 50 mil em São Paulo e região metropolitana, conforme a complexidade. O valor real só pode ser definido após um diagnóstico técnico da documentação.

Imóvel construído há mais de 5 anos ainda precisa regularizar INSS?

Pode ser possível invocar a decadência (5 anos) para eliminar ou reduzir o INSS de obra cobrado, mas isso não é automático: exige comprovação documental da data de conclusão e argumentação técnica no SERO ou em defesa administrativa. Cada caso precisa ser avaliado individualmente.

Preciso de advogado para averbar a construção?

Não necessariamente. A averbação em cartório é um procedimento administrativo que exige habite-se, CND e documentos técnicos. No entanto, se houver divergências cadastrais, disputa de propriedade ou necessidade de ação judicial, o apoio de um especialista em regularização é recomendado.

Quanto tempo leva para regularizar um imóvel não averbado?

Depende da complexidade. Casos simples, com documentação completa, podem ser resolvidos em poucos meses. Casos com obra sem alvará, divergências cadastrais ou necessidade de projetos e laudos podem levar de 6 meses a 1 ano.